Para o corretor e(ou) imobiliária que trabalha com locação de imóveis se faz necessária o entendimento da Lei do inquilinato. Para facilitar o entendimento da Lei uma vez que ela usa termos jurídicos que dificultam seu entendimento , disponibilizamos abaixo um resumo que talvez possa ajudar.
Contrato de Locação por Tempo Determinado
Neste contrato, já é combinado entre o locador e o locatário o tempo que durará a ocupação do imóvel pelo inquilino. Normalmente este contrato é firmado de forma escrita, afinal deverá haver prova de que foi determinado um tempo de duração, algo mais difícil, como já dito, nos contratos orais. Nada impede deste contrato ser renovado quando chegar ao fim, por novo tempo determinado. Mas, se ao final do prazo estipulado no contrato, nem o locador solicitar o imóvel de volta, nem o locatário o devolver, será entendido que passou a ser um Contrato de Locação de Imóvel por tempo indeterminado. Afinal, entende-se que ambos têm a intenção de manter o contrato estipulado, mas como não definiram o tempo de duração, é claro que automaticamente se torna indeterminada a data de seu final. Também devemos observar que deixa de ser um contrato escrito e passa a ser um contrato verbal. O prazo do contrato que existia antes acabou, ou seja, não é mais válido. E como não foi renovado novamente por escrito, e sim automaticamente pelo silêncio dos dois contratantes, é verbal.
Contrato de Locação por Tempo Indeterminado
Neste contrato, geralmente verbal, é combinado o valor do aluguel e sua data de início, não sendo marcado prazo para que o contrato termine. Não existe obrigação de que em um contrato escrito conste por quanto tempo durará o contrato. Assim, se não houver cláusula dizendo quando o inquilino deverá desocupar o imóvel, entende-se que é um contrato de locação por tempo indeterminado. Sua validade será também por tempo indeterminado. Não há necessidade de renovação do mesmo. O valor dos aluguéis é reajustado anualmente, como ocorreria também no contrato de locação por tempo determinado.
Características e diferenças entre os Contratos de Locação por Tempo Determinado e Indeterminado
No contrato de locação de imóveis, quando for por tempo determinado, o locador não poderá reaver o imóvel antes de terminar o contrato. Assim, se desejar voltar a morar no imóvel, alugar ou apenas ceder o seu uso para outra pessoa, terá obrigatoriamente que esperar que o prazo termine. Isto é assim para se dar segurança ao inquilino, que justificadamente espera que no prazo que foi acordado com o proprietário do imóvel, não seja ele retirado do imóvel repentinamente. Temos de entender que muitas vezes o inquilino faz consideráveis investimentos para se mudar para o imóvel, com intenção de morar nele por bastante tempo. E por este motivo escolhe fazer o contrato por tempo determinado.
No contrato por tempo indeterminado, por sua vez, de uma forma simplificada, podemos dizer que a qualquer tempo o proprietário poderá pedir o imóvel de volta, desde que notifique o locador, no mínimo, 30 dias antes.
Mas uma situação que gera muitas dúvidas é o caso de inadimplemento, ou seja, quando o locatário não está pagando os aluguéis. Neste caso, poderá ser feita a Ação de Despejo desde que o locatário não tenha apresentado nenhuma espécie de garantia. E o que isso quer dizer? Se o locatário possui fiador, se fez adiantamentos de aluguel, ou deu qualquer outra espécie de garantia, não poderá o proprietário despejá-lo. Mesmo que a exigência de garantia tenha partido do locador. Este deverá em primeiro lugar utilizar-se desta garantia, para somente depois de frustradas estas tentativas, poder despejar o inquilino. No caso de haver um adiantamento ou caução de aluguel, como em algumas localidades é comum de se fazer, o número de aluguéis é que determinará o prazo para pagamento das prestações não pagas. Após isto, bastará ao locador enviar uma notificação de despejo ao inquilino para que ele desocupe o imóvel.
Para ler a lei completa acesse Lei do inquilinato
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