Todo corretor de imóvel deve ter conhecimento sobre financiamento bancário, e em especifico sobre quais os sistemas de amortização mais comuns que são o sistema SAC e o PRICE, como também sobre correção monetária.
O primeiro passo é separar o que é sistema de amortização do que é correção monetária. O sistema de amortização trata de como o valor que o banco te emprestou, será pago ao longo do contrato. Já a correção diz respeito à forma como as prestações e o saldo devedor será será corrigido.
Correção monetária
Independentemente do sistema de amortização escolhido, o contrato de financiamento pode sofrer correção monetária. Essa correção atualiza o valor das prestações e do saldo devedor e pode seguir dois formatos: pós-fixado ou pré-fixado.
No pós-fixado a correção estará atrelada a algum índice de mercado como o IGP-M e é calculado sempre após o fechamento do mês anterior, por isso é pós-fixado. Já no pré-fixado, o banco estima uma correção e embute esse percentual na taxa de juros do financiamento.
Sempre que o sistema utilizado pelo banco é o pré-fixado a taxa de juros é superior ao pós-fixado, pois já contempla essa estimativa, com uma margem de erro pra cima é claro.
Sistemas de amortização
No SAC (Sistema de Amortização Constante) essa amortização acontece como o próprio nome diz, de maneira constante. Para ilustrar, alguém que financia 500 mil reais em 100 meses, no SAC, irá amortizar 5 mil reais por mês (500 mil reais / 100 meses). Como o valor amortizado será constante, as prestações devem ser decrescentes.
Na Tabela Price (TP), conhecida como Sistema Francês, o valor da prestação é constante, consequentemente a amortização do valor principal da dívida será crescente mês a mês.
Assim, no sistema SAC você amortiza mais no começo do contrato o que torna a 1ª prestação do financiamento, em média, 25% maior do que na Price, quando consideramos a mesma taxa de juros. No entanto, quando comparamos o valor final pago no financiamento, sem considerar a correção monetária, no sistema SAC esse valor será 15% menor do que na PRICE.
Todo corretor de imóveis deve ter esse tipo de informação na ponta da linguá para poder instruir os clientes de forma adequada. Lembre-se de que você é um prestador de serviço!
Assista a vídeo aula abaixo para entender melhor como os sistemas de amortização funcionam:
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